Budapest ingatlanpiaca hagyományosan 40-50 százalékkal magasabb négyzetméterárakkal büszkélkedett, mint a vidéki nagyvárosok. Az elmúlt két évben azonban ez a különbség markánsan csökkent: a KSH lakásárindex-adatai szerint 2023 és 2025 között Debrecenben és Szegeden az árak 32, illetve 28 százalékkal emelkedtek, míg a fővárosban csak 23 százalékkal. A konvergencia egyik hajtóereje az állami támogatási rendszer területi ösztönzőinek hiánya: az Otthon Start program nem differenciál régió vagy településméret szerint.
A zenga.hu piaci adatbázisa szerint Debrecen belvárosában az új építésű lakások átlagára elérte az 1,45 millió forintot négyzetméterenként, ami már csupán 15-20 százalékkal marad el a budapesti IX. vagy XIII. kerületi hasonló kategóriás ingatlanoktól. Szegeden a Tisza-parti fejlesztések 1,2-1,3 millió forintos négyzetméterárai szintén megközelítik a pesti oldal külső kerületeinek árszínvonalát. A folyamatot erősíti, hogy a vidéki nagyvárosokban az építési telkek ára 2023-hoz képest 40-60 százalékkal drágult, miközben a kivitelezési költségek országosan egységesek. Miskolcon és Pécsett a dinamika mérsékeltebb: ott az árnövekedés 18-22 százalék között mozgott, de a kiindulási szint alacsonyabb volt.
Az adatok a Nemzeti Adó- és Vámhivatal ingatlan-adásvételi statisztikáiból és a zenga.hu 847 ezer aktív hirdetést tartalmazó adatbázisából származnak. Fontos módszertani megjegyzés: az új építésű kategóriában csak a ténylegesen használatbavételi engedéllyel rendelkező projektek szerepelnek, a papíralapon indított fejlesztések nem. Ez pontosabb képet ad a piaci realitásokról, mint a fejlesztői árajánlatok. A használt lakások esetében a hirdetési árak átlagosan 8-12 százalékkal magasabbak a tényleges tranzakciós áraknál, ezt a különbséget figyelembe kell venni az elemzésnél.
„A vidéki nagyvárosok lakásárainak felzárkózása strukturális jelenség, nem átmeneti piaci túlfűtöttség” – nyilatkozta a Portfolio-nak Farkas András, a GKI Gazdaságkutató ingatlanpiaci szakértője. A folyamat hátterében három tényező áll: az állami támogatások nem kompenzálják a főváros-vidék közötti jövedelemkülönbséget, a munkáltatók egyre több pozíciót tesznek lehetővé távmunkában, és a vidéki egyetemvárosok munkaerő-piaci vonzereje nőtt. Budapesten ezzel szemben a befektetési célú lakásvásárlások visszaesése nyomta az árakat: a 60 négyzetméter alatti lakások iránti kereslet 35 százalékkal csökkent 2023 óta.
A Költségvetési Felelősségi Intézet 2024. decemberi jelentése szerint az Otthon Start programban a vidéki nagyvárosokban kötött szerződések aránya 41 százalék volt, miközben ezeken a településeken él a lakosság 18 százaléka. Ez torzítja a kereslet-kínálat egyensúlyát: a támogatás felhajtja az árakat, de nem oldja meg a lakáshiányt. Debrecenben az önkormányzati tulajdonú telkek kiosztása átláthatósági problémákat vet fel: a közérdekű adatigénylésekre adott válaszok alapján nem egyértelmű, milyen kritériumok szerint választják ki a fejlesztőket. A Közbeszerzési Hatóság adatbázisában 2023-2024-ben egyetlen debreceni önkormányzati telekértékesítés sem szerepel nyílt közbeszerzési eljárásként.
A piaci adatok arra figyelmeztetnek: a vidéki áremelkedés fenntarthatatlan, ha nem párosul bérnövekedéssel. Polgároknak érdemes nyomon követni a helyi építési engedélyek számát és a fejlesztői szerződések nyilvánosságát. Az átlátható telekgazdálkodás és a differenciált állami támogatás nélkül a vidéki nagyvárosok lakáspiaca spekulatív buborékká válhat, ahol a helyi lakosság kiszorul.
