Az elmúlt évben Magyarország történelmi mérföldkőhöz érkezett: a KSH legfrissebb adatai szerint az ingatlanárak éves növekedése elérte a 16,8%-ot, ami az Európai Unión belül a legmagasabb érték. Budapesten egy átlagos használt lakás négyzetméterára már átlépte az 1,2 millió forintos lélektani határt, miközben a vidéki megyeszékhelyeken is 40%-kal nőttek az árak az elmúlt három évben.
A drasztikus áremelkedés hátterében több tényező együttes hatása áll. A Magyar Nemzeti Bank elemzése szerint az Otthon Start program bevezetése 2023 végén jelentősen felpörgette a keresletet, miközben a kínálat nem tudott lépést tartani. A program keretében 2025 első félévében több mint 75.000 új lakáshitel-szerződést kötöttek, összesen 980 milliárd forint értékben. „Az államilag támogatott lakáshitelek hatására kialakult túlkereslet az árak felhajtásában kulcsszerepet játszott, különösen az új építésű ingatlanok piacán” – olvasható az MNB lakáspiaci jelentésében.
Az építőipari kapacitáshiány és az alapanyagárak 23%-os emelkedése tovább súlyosbította a helyzetet. Az Építési Vállalkozók Országos Szövetségétől származó adatok alapján a lakásépítések száma mindössze 7%-kal nőtt, ami messze elmarad a kereslet 31%-os bővülésétől. A lakhatási szakértők szerint különösen aggasztó, hogy a PMÁP és más állampapírok hozamcsökkenése miatt a befektetői vásárlások aránya ismét 35% fölé emelkedett, ami további árnövekedést generál.
A költségvetési és monetáris politika közötti feszültségek is jól kirajzolódnak. Míg az MNB 2024 végén kamatemelési ciklusba kezdett a lakáspiaci túlfűtöttség mérséklésére, addig a kormányzat újabb lakástámogatási programot jelentett be 2025 harmadik negyedévében. Az adatokból nyilvánvaló, hogy az egymással ellentétes hatású intézkedések fokozzák a piaci volatilitást és kiszámíthatatlanságot.
A nemzetközi összehasonlításban is kiugró áremelkedés súlyosan érinti a magyar lakosság lakhatási lehetőségeit. Az átlagfizetésből már több mint 15 évi teljes jövedelem szükséges egy átlagos budapesti lakás megvásárlásához, szemben a 2020-as 11 évvel. Az információszabadságról szóló 2011. évi CXII. törvény alapján kikért adatokból kiderül, hogy a 35 év alatti korosztály lakástulajdonlási aránya 28%-ra csökkent, ami 1995 óta a legalacsonyabb érték.
A jövőre nézve kulcsfontosságú lenne olyan szakpolitikai intézkedéscsomag kidolgozása, amely nem a keresleti oldalt stimulálja tovább, hanem a kínálat bővítésére, valamint a befektetési célú vásárlások spekulatív hatásainak mérséklésére fókuszál. Érdemes figyelemmel kísérni, hogy a kormányzat és a jegybank képes lesz-e összehangolt stratégiát kidolgozni a lakhatási válság enyhítésére.
