A magyar ingatlanpiac mélyponton van. A tranzakciók száma évről-évre csökken. A Duna House szerint a piac elérte a megfizethetőség határát. A magas árak visszafogják a vásárlókat. Az Otthon Start támogatás sem segített igazán. A fiatalok nehezen tudnak lakáshoz jutni. A cikk betekintést nyújt a helyzetbe. Megmutatja a tavalyi és idei adatokat is. A cikk végén praktikus tanácsot is adunk. Segítünk átlátni a bonyolult piaci folyamatokat.
Árak és tranzakciók: A stagnálás jelei
Az elmúlt fél év adatai egyértelműek. A tranzakciók száma erősen visszaesett. Májusban csak 8892 adásvétel történt. Ez 13%-kal kevesebb, mint egy éve. A lakáshitelek volumene azonban még magas. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) szerint 253 milliárd forint volt májusban. De az ütem növekedése már lassul. Ez az Otthon Start iránti kereslet csökkenésére utal. A támogatások nem fordították meg a trendet. Az árak pedig makacsul magasan maradnak. Az eladók nem hajlandóak engedni. Ez véget vetett a korábbi rohamos drágulásnak. A piac most ennek a következményeit viseli.
A fővárosi vevők arculatváltása
Budapesten jelentős változás figyelhető meg. Az első lakást vásárlók aránya drasztikusan nőtt. Egy év alatt 26%-ról 36%-ra ugrott. A befektetési célú vásárlások pedig csökkentek. 42%-ról 30%-ra esett vissza az arányuk. A fiatal, dolgozó réteg vette át a főszerepet. A spekulatív befektetők háttérbe szorultak. Az eladók között viszont a befektetők dominálnak. Ők a legtöbb esetben értékesíteni kívánnak. Vidéken viszont nem történt ilyen arculatváltás. Ott mindig is első lakásos vevők voltak többségben.
| Mutató | 2024. május (vagy legfrissebb) | Változás egy év alatt | Hatás a lakókra |
|---|---|---|---|
| Tranzakciók száma | ~8 892 db | -13.3% | Kevesebb lehetőség, hosszabb keresés. |
| Jelzáloghitel volumen | 253 Mrd Ft | +70% felett | Növekvő hitelbírálati kockázat, magasabb törlesztő. |
| Első lakásvásárlók aránya (Bp.) | 36% | +10 százalékpont | A fiatalok próbálnak bekerülni a piacra. |
| Árdinamika | Stagnálás | Korábbi éves 15-20%-os növekedés leállt. | Megállt az értékvesztés, de még drága. |
A gazdasági háttér: GDP és kamatok
A piacot a makrogazdasági tényezők is formálják. Az ország GDP-növekedése lassul. A KSH adatai szerint 1,1%-os volt az időszakos növekedés. A magas infláció visszaszorult, de árak maradtak magasan. A jegybanki alapkamat 7,25%-on áll. Ez továbbra is magas hitelköltségeket jelent. A kamatok befolyásolják a jelzáloghitelek kondícióit. Az MNB vezetője, Matolcsy György hangsúlyozta fontosságát. Azt mondta, a „stabilitás az elsődleges szempont” a pénzpolitikában. A lakosság reáljövedelme lassan nő. Ez korlátozza a hitelfelvételi képességet. Mindez összetett képet fest a megfizethetőségről.
Mit jelent ez a városi lakósoknak?
A helyzet közvetlen hatással van mindenkire. Főleg a nagyvárosi fiatalokat érinti keményen. A lakáshoz jutás egyre nagyobb kihívást jelent. A jelenlegi piaci tényezők hátrányt jelentenek:
- A lakásárak makacsul magasak maradnak.
- A hitelkamatok jelentős terhet rónak a vásárlókra.
- A kínálatban lévő ingatlanok száma korlátozott.
- Az Otthon Start támogatás nem mindenkire terjed ki.
- A bérleti piac drágulása további nyomást gyakorol.
- A bizonytalan gazdasági kilátások óvatosságra késztetik a vásárlókat.
A fiatal pályakezdők gyakorlatilag kiszorulnak a piacról. A bérlőket pedig emelkedő bérleti díjak sújtják. Ez társadalmi feszültségek forrása lehet. A városok középosztálya szorul nehéz helyzetbe.
A megoldás kulcsa a nagyobb átláthatóság. Követni kell a közbeszerzéseket és a városfejlesztést. A XXII. törvény a földforgalomról szabályozza az ingatlanpiacot. Célszerű nyomon követni az önkormányzati döntéseket. A Földalap-nyilvántartás nyilvános adatokat tartalmaz. Ezeket bárki megtekintheti az interneten. A legjobb gyakorlat a kollektív érdekérvényesítés. Például lakossági fórumokon való részvétel. A helyi költségvetések nyilvánosak. Ezeket érdemes elemezni. Így érthetőek lesznek a várostervezési prioritások. A tájékozott polgár jobban tudja védeni érdekeit. Ez vezethet a megfizethetőbb és igazságosabb városhoz.
